El Ayuntamiento de València ha aprobado de forma definitiva la modificación de las normas urbanísticas del Plan General que regula los usos terciarios hoteleros en toda la ciudad, una decisión con la que quedará cerrada la moratoria para conceder nuevas licencias turísticas que estaba en vigor desde mayo de 2024.
La nueva regulación sitúa a la capital valenciana como la primera ciudad española que establece un techo global a las plazas turísticas de cualquier modalidad mediante el planeamiento urbanístico.
La alcaldesa, María José Catalá, ha defendido la medida como un punto de inflexión en la ordenación del turismo urbano y ha subrayado que el objetivo es preservar el equilibrio entre la actividad turística y la vida residencial. En la misma línea, desde el gobierno municipal insisten en que la prioridad seguirá siendo la protección de los vecinos y del uso residencial de la ciudad.
Urbanismo frente a la regulación sectorial
La proliferación de apartamentos turísticos ha provocado en los últimos años distintas respuestas regulatorias en ciudades españolas y europeas. En muchos casos, esas medidas se han centrado en limitar licencias, aprobar moratorias o plantear prohibiciones, un enfoque que ha generado controversia jurídica por su encaje con la normativa europea y estatal.
En el caso de València, el Ayuntamiento ha optado por actuar a través del urbanismo. La modificación del PGOU no regula la actividad turística en sí misma, sino los usos del suelo, con el objetivo de proteger la función residencial de las viviendas y fijar una distribución equilibrada entre los distintos usos terciarios.
El concejal de Urbanismo y Vivienda, Juan Giner, ha defendido que el texto se ha construido a partir del análisis de la jurisprudencia existente en España para tratar de dotarlo de mayor solidez legal y evitar futuras anulaciones judiciales.
Tres límites de saturación para frenar nuevas plazas
El núcleo de la nueva normativa descansa en tres umbrales que actuarán de manera simultánea en barrios, distritos y manzanas de toda la ciudad, con la excepción de Ciutat Vella, que ya cuenta con su propia regulación específica.
El primero de esos límites fija que el conjunto de plazas turísticas, ya sean de hoteles, bloques de apartamentos o viviendas de uso turístico, no podrá superar el 8 % de las personas empadronadas en cada barrio y distrito. El segundo establece que no más del 2 % del parque de viviendas de cada barrio y distrito podrá destinarse a uso turístico, una restricción especialmente determinante para las viviendas turísticas en edificios residenciales.
El tercer candado urbanístico impide que los alojamientos turísticos superen el 15 % de los locales situados en planta baja de cada manzana, con la intención de preservar el pequeño comercio y la identidad del tejido urbano. La norma contempla que estos tres topes operen de forma acumulativa, de manera que, cuando se alcance cualquiera de ellos, no podrán autorizarse nuevos usos turísticos en el ámbito afectado.
Nuevas viviendas turísticas, casi imposibles en edificios residenciales
La regulación también endurece de forma notable las condiciones para implantar nuevas viviendas de uso turístico en edificios de uso mixto o residencial. Incluso en las zonas que no hayan alcanzado los niveles de saturación, la apertura de nuevas VUT quedará muy restringida.
Solo podrán situarse en planta baja o primera planta, nunca podrán coexistir con viviendas en la misma planta y deberán contar con acceso independiente y diferenciado desde la vía pública. A ello se suma la necesidad de disponer de la autorización de tres quintos de la comunidad de propietarios, un requisito que condiciona además su inscripción en el registro autonómico y, por tanto, también en el municipal.
Un año para facilitar la reversión al uso residencial
Entre las novedades incorporadas al texto definitivo tras el periodo de alegaciones figura una disposición transitoria que abre un plazo de un año desde la entrada en vigor de la norma para que determinados apartamentos turísticos puedan revertir a uso residencial de forma ordenada.
Podrán acogerse a esta posibilidad los titulares que dispongan de título habilitante municipal en vigor, quienes figuren inscritos en el registro autonómico de turismo, aquellos que tengan abierto un expediente de restauración de la legalidad suspendido por la moratoria o quienes cuenten con solicitudes de licencia afectadas por esos acuerdos.
El Ayuntamiento plantea este mecanismo como una vía para favorecer que parte de estos inmuebles regresen al mercado residencial, siempre que cumplan las condiciones exigidas para su habitabilidad.
Más de un centenar de alegaciones y un censo público
La norma fue sometida a información pública en abril de 2025, un proceso en el que se presentaron 117 alegaciones de particulares, asociaciones vecinales, operadores turísticos, grupos políticos y entidades empresariales. Ese trámite ha permitido introducir ajustes y mejoras en el texto definitivo.
Entre las cuestiones asumidas por el Ayuntamiento figuran los ratios de saturación por barrios y distritos, la creación del Censo Municipal de Alojamientos Turísticos de acceso público y el impulso de planes de inspección para clausurar establecimientos sin título habilitante. En cambio, el consistorio ha descartado la prohibición absoluta de cualquier compatibilidad entre uso residencial y alojamiento turístico al entender que podría vulnerar el marco legal vigente.
Más cierres de apartamentos ilegales y fin de la moratoria
La aprobación definitiva de la norma culmina un proceso iniciado al comienzo de la legislatura también en el terreno de la disciplina urbanística. Según los datos facilitados por el gobierno local, la media anual de expedientes de cierre de apartamentos turísticos ilegales ha pasado de 71 durante el mandato anterior a 449 con el actual equipo de gobierno, lo que supone un incremento superior al 600 %. Además, el 85 % de esas órdenes ya han sido ejecutadas.
Durante la moratoria de licencias aprobada en mayo de 2024 y ampliada en enero de 2025, el Ayuntamiento ha suspendido 363 expedientes, evitando así la creación de 4.697 nuevas plazas turísticas. Con la entrada en vigor de la normativa, esa suspensión cautelar decaerá, pero el nuevo marco urbanístico asumirá el control de futuras implantaciones.
La regulación incorpora además la creación del CATAV, el Censo de Alojamientos Turísticos del Ayuntamiento de València, que recogerá todos los establecimientos con título habilitante municipal y será accesible públicamente a través de la web municipal.
