jueves, 20 junio 2024

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València necesitaría 5.000 viviendas nuevas al año ante el crecimiento de población previsto hasta 2050

Los promotores se abren a nuevos mercados y se plantean nuevos tipos de vivienda, a la vez que insisten en agilizar trámites

La ciudad de València tendrá 250.000 habitantes más en 2050, para lo que necesitaría que saliesen al mercado cerca de 5.000 viviendas anuales, frente a una proyección inicial de que eran necesarias 3.000 inmuebles anuales. En estos momentos, la ciudad solo cuenta con 250 viviendas de obra nueva a la venta.

Así lo reflejan los modelos de previsión con IA y los datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), según ha expuesto su director, Fernando Cos-Gayán, durante la 8ª edición del International Academic Real Estate Congress (AIRE) que ha reunido en València a administraciones públicas, promotores y expertos para abordar la falta de oferta de vivienda disponible.

Cos-Gayón ha achacado los problemas de oferta a la “inacción absoluta de las administraciones públicas sobre suelos públicos desde 2008 hasta nuestros días“, que ha llevado a un “problema severo de suelo”; también ha situado los costes de construcción como principal impedimento para movilizar vivienda nueva. “Tenemos que replantearnos cómo hacemos las cosas porque no vamos a poder construir en un modelo en el que el sector privado intervenga y no pueda sacar beneficio“, ha dicho.

El investigador de big data de la cátedra, Ángel Martín, ha señalado además que, en los modelos de proyección, solo hay 165 viviendas de obra nueva o testigos que analizar en València, por lo que es complicado calcular cuánta habrá disponible en base a los datos disponibles, ya que cuando hay una promoción surgen ‘picos’ de oferta que alteran las previsiones. Eso sí, lo que puede afirmar es que el precio de vivienda nueva no bajará de los 3.000 euros por metro cuadrado.

La población “está yéndose no solo al área metropolitana sino a ciudades cercanas“, como reflejan los tráficos de Metrovalencia en líneas como la de Llíria, Bétera o Rafelbunyol, porque “la propia ciudad está haciendo que la gente se tenga que ir, no ya al área metropolitana sino a ciudades que estén bien conectadas”, ha detallado Martín.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, ha señalado que hay una contracción del número de compraventas pero que se acelerarán con las bajadas de tipos de interés anunciadas por el BCE. “En la Comunitat Valenciana han bajado tanto las compras como los alquileres efectivos porque los ciudadanos se acercan al mercado pero no encuentran lo que necesitan“, ha advertido.

El precio de la vivienda en la Comunitat Valenciana ha subido un 28% en diez años y cerca de un 30% en cinco años, con incrementos anuales a doble dígito. En el alquiler, se están registrando “las variaciones más altas desde que Fotocasa tiene registros“, con incrementos a dos dígitos durante dos años consecutivos.

PROMOTORAS BUSCAN NUEVOS MERCADOS Y SEGURIDAD

‘¿Es posible construir viviendas nuevas?’, se ha preguntado a diferentes promotores en un panel de expertos en el que han intervenido el director territorial de Neinor, Sixto Bayo; el director territorial de Vía Célere, Roberto Blanco; el de Metrovacesa, Pablo Andreu, y el de Landco, Rubén Rojas.

Pablo Andreu ha señalado que las promotoras se han abierto a mercados en los que antes no entraban, como Quart de Poblet, Torrent, Paterna o Sagunt, porque “hay un desequilibrio entre dónde quiere comprar la demanda y dónde hay suelo”.

El responsable de Metrovacesa ha apremiado a la aprobación de un nuevo reglamento de vivienda protegida que “adecue la normativa a la realidad actual” porque ahora “es inviable construir vivienda protegida con los costes de producción que manejamos”. Ha lamentado que no haya salido adelante la modificación de la Ley de Suelo porque “algunas deficiencias se aliviaban”.

Sixto Bayo ha señalado que “ya no hay solares” de más de 100 viviendas, con lo que se están rebajando las dimensiones de las promociones, que hace cuatro años eran de entre 150 y 100 viviendas y ahora de 40 o 50.

También ha indicado que hay un “desequilibrio en el precio del suelo“, que se ha incrementado cerca de un 25%. “La única opción que te queda es volver a trasladar eso a la demanda, pero llega un punto en el que ya no podemos seguir trasladando los costes al precio, probablemente la curva de demanda se quede plana”, ha expuesto.

Bayo ha planteado que las administraciones públicas, además de agilizar trámites y dar seguridad jurídica, deben evitar intervenir en los mercado y “dejar que evolucione“. “Una solución no es limitar el precio de venta, pero igual limitar los precios de adquisición de suelo o de construcción“, ha sugerido.

Por parte de Landco, Rubén Rojas ha señalado que su empresa sí está desarrollando suelo generalista pero que en general “no se transforma suelo” desde la anterior crisis por sus largos plazos y los “resultados inciertos” de sus “muchos” trámites.

“ROMPER LOS MOLDES” DE LA TIPOLOGÍA DE VIVIENDA

Respecto a si se debe abrir la puerta a otras tipologías de viviendas y si todas deben cumplir los mismos estándares, desde Vía Célere, Roberto Blanco ha criticado que la administración esté “pensando solo en generar vivienda asequible“, cuando “cada vez cuesta más hacer vivienda asequible digna con estos costes” y no es la única modalidad que se necesita.

No obstante, ha señalado que “la mayor demanda insatisfecha es la de vivienda económica”, por lo que hay que “romper los moldes de las últimas décadas“. “Al final la presión de la demanda no la vamos a satisfacer con demanda tradicional, hay que empezar a buscar fórmulas alternativas que sean dignas evidentemente” como residencias con espacios comunes.

En opinión de Rubén Rojas, los profesionales están “cada vez más encorsetados” por las modificaciones del Código Técnico de Edificación y “sería interesante abrir el debate y categorizar de alguna manera, que tuviera excepciones con aplicaciones parciales”.

CONCURSO PARA CONSTRUIR 720 VIVIENDAS

Durante la jornada, también han tomado la palabra el secretario autonómico de vivienda, Sebastián Fernández, y la directora general de Planificación del Ministerio de Vivienda, Ana Berenguer, entre otros.

Fernández ha avanzado que entre este viernes y lunes saldrá a licitación pública un concurso de derecho y superficie para la construcción de 720 viviendas en diferentes municipios de la Comunitat Valenciana, entre ellos València, dentro del Plan Vive de la Generalitat.

En el marco de este plan y junto con la FEMP, la administración autonómica pretende “la movilización de todo del suelo público disponible”, del que “existe una importante bolsa“. Paralelamente, ha recordado que el Consell anunció una revisión de todo el marco normativo de vivienda en el que trabajará en los próximos meses.

Ana Berenguer ha puesto en valor la Ley de Vivienda y ha defendido que el empeoramiento de la situación obedece a “tendencias previas” a la norma. Además, ha señalado que el plan estatal de vivienda incluye el programa de subsidiación a promotores, que ha considerado “necesario” pero no tendrá efectividad sobre la vivienda asequible si no se prohíbe la descalificación de viviendas, como prevé la Ley de Vivienda.

Berenguer ha informado de que el Gobierno central espera sacar “pronto” las líneas del ICO para promoción de parque público con 4.000 millones de euros en préstamos, pendientes de la aprobación de la Comisión Europea.

El presidente de la Asociación de Promotores de Valencia, Antonio Olmedo, ha defendido la necesidad de la reforma de la Ley del Suelo sobre todo por el silencio administrativo positivo, ha lamentado que los apoyos financieros del ICO “no están” ni para el sector ni para los usuarios y ha reclamado derogar leyes autonómicas del Botànic como el decreto de acoso inmobiliario. Así, ha señalado la importancia de favorecer desde la fiscalidad a empresas e inquilinos.

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