El precio de la vivienda aumenta en el primer trimestre del año un 14,3 % en tasa interanual y se sitúa en 1.987 euros por metro cuadrado, según las tasaciones de la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa by Accumin. Si se descuenta el efecto de la inflación, el encarecimiento real se modera al 11,8 %, lo que muestra que una parte del alza responde a la pérdida de poder adquisitivo general de la economía.
En comparación con el trimestre anterior, el valor de las viviendas nuevas y usadas sube un 3,2 %, con incrementos generalizados en todo el territorio. El impulso es especialmente intenso en las áreas con mayor concentración de empleo y en los focos turísticos, donde la presión de la demanda, tanto residente como vinculada a segundas residencias e inversión, se traduce en tensiones añadidas sobre los precios.
Si se observa la evolución a largo plazo, el mercado todavía no recupera por completo los niveles de la burbuja inmobiliaria. Desde los máximos de 2007, el precio medio se mantiene un 4,5 % por debajo, pese a los fuertes repuntes de los últimos años. Sin embargo, desde el mínimo registrado tras el estallido de la burbuja, en el verano de 2015, la vivienda se ha encarecido un 68 %, reflejando una recuperación sostenida del mercado apoyada en la reactivación económica, el empleo y los bajos tipos de interés de los últimos ejercicios.
Si se tiene en cuenta la inflación, el ajuste es mayor. En términos reales, el valor de la vivienda se incrementa un 32 % desde los mínimos de 2015, pero aún se sitúa un 34 % por debajo de los máximos de 2007. Esto indica que, aunque los precios nominales se acercan a los niveles previos a la crisis, el esfuerzo real de compra comparado con aquel momento sigue siendo menor, al menos en la media nacional.
Presión de la demanda y límites de accesibilidad
La portavoz de Tinsa, Susana de la Riva, señala que mientras la demanda continúe fuerte y la oferta siga siendo insuficiente por la propia dinámica del mercado, la tensión sobre los precios va a continuar. La combinación de más compradores que viviendas disponibles, especialmente en zonas muy demandadas, mantiene el poder de fijación de precios del lado de los vendedores y promotores.
No obstante, De la Riva apunta que el mercado se aproxima a un techo de accesibilidad para muchas familias. Explica que el esfuerzo financiero que deben asumir los hogares para comprar vivienda ya es bastante elevado y que, por este motivo, prevén que los incrementos de precios vayan moderándose de forma progresiva. Esta moderación no implica necesariamente caídas generalizadas, sino un ritmo de crecimiento más contenido a medida que la capacidad de endeudamiento y ahorro de los compradores se topa con sus límites.
Por comunidades autónomas, los mayores crecimientos interanuales se registran en la Comunidad de Madrid, con un 19,2 %, y en la Comunidad Valenciana, con un 19,1 %. Les siguen Castilla-La Mancha, con un 18,8 %; Canarias, con un 17,8 %; Cantabria, con un 16,2 %; Murcia, con un 16 %; y las Islas Baleares, con un 15,5 %. Estas cifras muestran que la subida es especialmente intensa tanto en grandes áreas urbanas como en territorios con fuerte peso turístico o residencial.
En términos nominales, ya superan los máximos de 2007 las Islas Baleares, la Comunidad de Madrid, Melilla y, como novedad en este trimestre, Canarias. Sin embargo, si se descuenta la inflación, solo Baleares está a punto de rebasar aquel techo, situándose un 0,1 % por debajo. Esto refleja que, aunque los precios marcados en euros son superiores a los de hace casi dos décadas en varias zonas, su valor real todavía es algo menor cuando se tiene en cuenta la evolución general de los precios.
Por provincias, los mayores avances se concentran en Toledo, con un aumento del 23,2 %; Albacete, con un 19,6 %; Madrid, con un 19,2 %; Santa Cruz de Tenerife, con un 19 %; Alicante, con un 18,3 %; y Castellón, con un 18 %. Zamora se desmarca de la tónica general al ser la única provincia donde los precios caen, con un descenso del 3,8 %, lo que evidencia que el comportamiento del mercado es desigual y depende de la dinámica económica y demográfica de cada territorio.
Con estas subidas, siete provincias superan ya sus máximos históricos en términos nominales. No obstante, al ajustar por inflación, todas ellas se sitúan todavía por debajo de esos récords, salvo Baleares, que prácticamente iguala el valor real de 2007, con una variación del -0,1 %. La diferencia entre datos nominales y reales muestra la importancia de considerar el encarecimiento general del coste de la vida a la hora de evaluar el nivel de los precios.
En las capitales de provincia, hasta 30 ciudades registran incrementos interanuales superiores al 10 %. Entre las urbes más caras destacan San Sebastián, con 4.975 euros por metro cuadrado; Madrid, con 4.600 euros por metro cuadrado; y Barcelona, con 4.417 euros por metro cuadrado. Estas cifras refuerzan la idea de una fuerte tensión en los grandes mercados urbanos, donde la combinación de empleo, servicios y escasez de suelo disponible eleva de forma sostenida el valor de las casas y pisos.
La tasa de esfuerzo necesaria para acceder a una vivienda se mantiene en niveles que Tinsa considera razonables en el conjunto del país, en torno al 33,9 % de los ingresos del hogar. Sin embargo, en territorios muy tensionados el esfuerzo se dispara: en Baleares alcanza el 54 % y en la Comunidad de Madrid se sitúa en el 49 %. En estas áreas, la compra de vivienda exige dedicar más de la mitad o casi la mitad de los ingresos familiares, lo que limita el acceso a propietarios con rentas más altas o mayor ahorro previo.
Mayor incertidumbre por el conflicto en Oriente Medio
Según apunta Tinsa, la demanda de vivienda se mantiene robusta a pesar de la caída interanual de las compraventas registrada en enero, y se aprecia una tendencia hacia la estabilización del número de transacciones. Este comportamiento sugiere que, aunque se haya reducido ligeramente la actividad respecto a los máximos recientes, el mercado sigue activo y con un volumen significativo de operaciones.
No obstante, la guerra en Oriente Medio introduce un factor adicional de incertidumbre para los próximos meses. El conflicto podría influir en la inflación y en los tipos de interés, lo que a su vez afectaría al poder adquisitivo de los hogares y al coste de las hipotecas. Un repunte de la inflación derivado de tensiones en los precios de la energía o las materias primas encarecería la financiación y reduciría la capacidad de compra de las familias.
En este contexto, Tinsa advierte de que la inestabilidad geopolítica puede alimentar un nuevo encarecimiento de la vivienda de obra nueva, al aumentar los costes de construcción y los márgenes de riesgo de los promotores. Esto agravaría las dificultades de acceso a la vivienda para una parte creciente de la población, especialmente los hogares jóvenes y con menor capacidad de ahorro.
De hecho, la portavoz de la compañía subraya que el actual ciclo inflacionista puede acabar impulsando aún más los precios de la obra nueva, muy condicionados por el coste de los materiales de construcción. Si estos insumos continúan encareciéndose, las promociones futuras podrían salir al mercado con precios superiores, consolidando así la tendencia alcista del valor de la vivienda pese a la pérdida de poder adquisitivo de los compradores.
