València da un nuevo paso para restringir la implantación de apartamentos turísticos y blindar el uso residencial de la mayor parte de su parque de viviendas. El Ayuntamiento llevará a aprobación definitiva una normativa urbanística que fija nuevas limitaciones para este tipo de alojamientos y que, según defiende el gobierno municipal, convertirá en “misión casi imposible” la apertura de nuevas viviendas de uso turístico en la ciudad.
La nueva regulación establece que los apartamentos turísticos nunca podrán superar el 2 % del total de viviendas de cada barrio y distrito. Además, solo podrán ubicarse en bajos o primeras plantas de edificios de uso mixto, siempre que no existan viviendas en el mismo rellano y que dispongan de acceso independiente desde la calle, separado del de los vecinos.
Con este cambio, el consistorio asegura que quedará blindado para uso residencial el 98 % de las viviendas de la ciudad. A ello se suma una protección específica del comercio de proximidad, ya que en las plantas bajas de cada manzana solo se permitirá un máximo del 15 % de alojamientos turísticos sobre el total de locales en parcelas con uso dominante residencial.
El concejal de Urbanismo y Vivienda, Juan Giner, ha defendido que València contará así con una de las normativas “más restrictivas” en esta materia. Según ha explicado, la ciudad pasa “de la barra libre y el caos a la ordenación y el control”, con un modelo que busca poner límites a la saturación turística y preservar la convivencia vecinal.
La norma encara ahora su aprobación definitiva tras superar el periodo de alegaciones. El texto inicial fue aprobado por el pleno municipal en abril de 2025 y, una vez concluida la fase de exposición pública, regresará a la Comisión de Urbanismo y al pleno para su entrada en vigor. Con ello, también quedará sustituida la moratoria de licencias que ha estado activa durante casi dos años.
Los tres límites que bloquearán nuevas plazas turísticas
Uno de los elementos centrales de la regulación es la creación de tres “candados” administrativos que actuarán de forma simultánea en todos los barrios, distritos y manzanas, salvo en Ciutat Vella, que ya cuenta con una regulación específica mediante su Plan Especial.
El primero de esos límites fija que el número total de plazas turísticas, ya sean de hoteles, apartamentos o viviendas turísticas, no podrá superar el equivalente al 8 % de la población empadronada en cada barrio o distrito. Si se rebasa ese umbral, no podrán autorizarse nuevas plazas.
El segundo candado protege directamente el parque residencial. En este caso, el máximo permitido será del 2 % de viviendas turísticas sobre el total de inmuebles residenciales de cada barrio y distrito. Incluso por debajo de ese porcentaje, las exigencias urbanísticas serán estrictas: solo bajos y primeras plantas, sin coexistencia con viviendas al mismo nivel, acceso independiente y autorización de la comunidad de propietarios por mayoría cualificada.
El tercer nivel de control se centra en la actividad económica de proximidad. La nueva normativa limita al 15 % la presencia de cualquier modalidad de alojamiento turístico en los locales de planta baja de cada manzana para evitar, según sostiene el ejecutivo local, la desaparición del pequeño comercio y de los servicios de barrio.
Desde el área de Urbanismo subrayan que estos tres topes no funcionan por separado, sino de manera acumulativa. Es decir, bastará con superar uno solo de ellos para que la implantación de nuevos alojamientos turísticos quede bloqueada en la zona afectada.
Inspección, censo y reversión a vivienda residencial
La regulación incorpora también medidas de control para combatir la oferta ilegal. Entre ellas figura un plan de inspección específico para detectar y clausurar apartamentos turísticos que carezcan de título habilitante municipal.
Junto a ello, se creará un Censo Municipal de Alojamientos Turísticos, en el que únicamente aparecerán los establecimientos que cuenten con la correspondiente autorización, con independencia de su tipología.
Otro de los ejes de la norma será la recuperación de viviendas para uso residencial. El Ayuntamiento abrirá un plazo de un año desde la entrada en vigor de la regulación para facilitar la reversión de viviendas turísticas a uso residencial, siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad exigidas.
Podrán acogerse a este mecanismo tanto los titulares de viviendas con autorización como aquellos inmuebles inscritos en el registro autonómico de turismo o afectados por expedientes suspendidos durante la moratoria. El objetivo, según defiende el gobierno local, es favorecer que parte del parque actualmente dedicado al uso turístico vuelva a destinarse a vivienda habitual.
El ejecutivo municipal sostiene que la situación de partida permitía una conversión masiva de viviendas y locales a uso turístico, con especial concentración en zonas como Ciutat Vella y el Cabanyal. Frente a ello, la nueva normativa busca redistribuir, limitar y someter a control cualquier implantación futura para evitar que València avance hacia un escenario de saturación turística.
