El Tribunal Supremo ha declarado nulo el procedimiento de registro único estatal para los arrendamientos de corta duración que se publicitan en plataformas digitales, al considerar que el Estado se ha excedido en sus competencias al imponer una regulación exhaustiva que se superpone a los registros autonómicos ya existentes.
Según detalla la sentencia, el Estado carece de título competencial para diseñar y gestionar un registro nacional que centralice la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos o de temporada. Este esquema único entraba en conflicto con los registros de viviendas turísticas que las comunidades autónomas han ido creando para controlar y ordenar esta actividad dentro de su ámbito territorial.
Origen del litigio y alcance parcial de la resolución
El origen del litigio está en el recurso presentado por la Generalitat Valenciana contra la norma estatal que desarrollaba el Registro Único de arrendamientos de corta duración, aplicable tanto a alquileres turísticos como de temporada o de habitaciones, y que además creaba una ventanilla única digital para recoger e intercambiar datos de estos alquileres entre administraciones y plataformas.
La resolución del Supremo estima solo de forma parcial ese recurso: anula los preceptos que daban vida al registro único, pero mantiene el resto del diseño estatal. Es decir, la parte central de la arquitectura de control estatal sobre los alquileres turísticos, el registro único, queda sin efecto, mientras que el armazón de intercambio de información y obligaciones de comunicación de datos continúa vigente.
Marco europeo y alcance de la sentencia
El tribunal subraya que la normativa europea obliga a los Estados a adaptar sus sistemas de registro e información sobre los arrendamientos de corta duración, con el objetivo de facilitar el control administrativo y la lucha contra el fraude. Sin embargo, esa obligación no implica que el modelo elegido deba ser necesariamente un registro de carácter nacional que sustituya o desplace a los registros autonómicos.
De hecho, la Sala considera que no se está ante una regulación sustantiva del contrato de arrendamiento de corta duración, sino ante un procedimiento previo de registro de los inmuebles. Este procedimiento permitía obtener un número identificativo obligatorio para poder anunciar legalmente estas viviendas en plataformas digitales como Airbnb o Booking, convirtiendo el código en un filtro de acceso al mercado digital del alquiler turístico.
Para el Supremo, la regulación estatal iba más allá de lo que podrían considerarse unas bases comunes o medidas de coordinación razonables. En la práctica, construía un registro nacional paralelo que se imponía sobre los sistemas autonómicos ya implantados, lo que supone una invasión del ámbito competencial de las comunidades autónomas en materia de vivienda y turismo.
Frente a este exceso, el tribunal sí avala que el Estado pueda fijar una estructura de coordinación e intercambio de información. Por ello, mantiene en vigor las disposiciones sobre la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas en línea y el uso de esa información con fines estadísticos.
Competencia estatal en la ventanilla digital y efectos en el mercado
El Tribunal Supremo reconoce que existe una preocupación creciente por el auge de los alojamientos de corta duración comercializados a través de plataformas digitales y por los abusos que se han detectado en esta modalidad. El volumen de estos alquileres ha ido aumentando de forma constante y está teniendo un impacto directo en la oferta de vivienda para alquiler de larga duración.
La sentencia subraya que ese incremento de viviendas destinadas al alquiler turístico reduce el parque disponible para contratos de larga estancia, lo que contribuye a encarecer los precios en muchas ciudades y dificulta el acceso a la vivienda de los residentes habituales. También apunta que esta dinámica provoca desplazamientos de población hacia otros barrios o municipios, generando tensiones sociales y cambios en el tejido urbano que las administraciones tratan de corregir.
En este contexto, el tribunal considera que el Estado sí es competente para establecer una ventanilla única digital que centralice la recepción y el intercambio de datos entre administraciones y plataformas. Esta herramienta sirve para mejorar la transparencia del mercado, simplificar la relación de los arrendadores con la Administración y reforzar el control sobre los alquileres irregulares, sin llegar a imponer un registro nacional que vacíe de contenido los sistemas autonómicos.
El modelo mantenido obliga a las plataformas a transmitir información sobre los anuncios y los inmuebles ofrecidos, así como a remitir datos agregados para su explotación estadística. De este modo, las administraciones disponen de una base de información más completa para seguir la evolución del mercado de arrendamientos de corta duración y diseñar políticas públicas más ajustadas al fenómeno.
Consecuencias sobre el registro único de alquileres turísticos
El registro único de alquileres de corta duración había comenzado a aplicarse en España el 1 de julio de 2025, convirtiendo al país en el primero de la Unión Europea en poner en marcha un sistema de estas características. Desde ese momento, todas las viviendas destinadas a uso turístico o de temporada estaban obligadas a contar con un código de registro específico para poder operar legalmente.
Ese código era un requisito imprescindible para anunciar los inmuebles en las plataformas, de modo que los alojamientos que no lo tuvieran no podían ofertarse de forma legal. Además, las plataformas debían adaptar sus aplicaciones para que los arrendadores identificaran sus viviendas con dicho número, realizar comprobaciones periódicas y comunicar a la Administración los casos en los que las verificaciones fueran negativas.
Con la anulación del registro único, este esquema basado en un código estatal deja de tener cobertura jurídica. No obstante, la obligación de colaboración de las plataformas y la existencia de la ventanilla única digital se mantienen, lo que permite a las administraciones seguir recabando información y coordinando la supervisión del mercado a partir de los registros autonómicos.
El Ministerio de Vivienda impulsó este sistema con el objetivo de combatir el fraude en los alquileres de corta duración y mejorar el control sobre una actividad que tiene repercusiones claras en el acceso a la vivienda y en la convivencia en las zonas más tensionadas. Tras la sentencia del Supremo, el reto para la Administración central pasa por redefinir el marco de control respetando las competencias autonómicas, pero sin renunciar a un nivel mínimo de coordinación y transparencia en todo el territorio.
